Аренда или Ипотека - что выгоднее в 2023 году?

Кругом слышу: “рынок перегрет”. Что это такое? Это ситуация, когда цены на жильё растут слишком быстро и не соответствуют текущей экономической ситуации. Такое явление может возникнуть из-за чрезмерного спроса на недвижимость или из-за недостатка предложения. То есть, в общем понимании, цены выходят за пределы разумности.

Кроме эмоциональной окраски у термина есть и некоторые измеряемые параметры:

1. Разрыв цен между новостройками и вторичным жильём. 
2. Диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и её ценой на рынке.
3. Ежемесячный арендный платёж становится меньше ипотечного платежа при покупке аналогичной квартиры. 

Разрыв в ценах

В целом сложившаяся сейчас ситуация - итог масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны государства и застройщиков.

Желание государства, а вернее влияние строительного лобби, вкупе с лобби банковским запустили процесс субсидированных ипотек, которые стимулировали ажиотажный спрос на рынке новостроек.

Кто выиграл от субсидированных и льготных ипотек - банки, т.к. льготные они только для физлиц, а остальные платежи добавляет государство, т.е. опять же граждане, через уплаченные государству налоги.

Второй выгодоприобретатель - застройщик. Здесь всё прозрачно, больше построил, дороже продал, закупил новые земли для новых проектов.

В итоге разрыв цен в разных регионах доходит до рекордных 55% (Пермский край, источник - "Яндекс Недвижимость"). В Краснодарском крае - более чем на 16%. К примеру, средние цены на вторичном рынке в Анапе - 130-140 т.р. за "квадрат", в новостройках - 160-180 т.р., что составляет 19%. И это только средние цены. Если брать крайние значения, то разница в цене может достигать 100%.

Эффект мерседеса

В настоящий момент на рынке недвижимости России сложилась такая же ситуация, как и на рынке премиальных автомобилей, где сразу после покупки авто теряет до 30% своей стоимости.

Поэтому инвестиции в жилую недвижимость с целью дальнейшей перепродажей сейчас - это безумие. Как только вы приобрели квартиру в новостройке, вы сразу потеряли минимум 10% от её стоимости. 

Пока эта ситуация несла риски и убытки населению, то она не волновала наших регуляторов и законотворцев. Но сейчас ситуация угрожает и банкирам, поэтому мы видим повышение ключевой ставки и ужесточение правил в выдаче ипотеки.

Чем опасно для банков?

К примеру, квартира на вторичном рынке стоит 6 млн. рублей, такая же у застройщика стоит 9 млн. рублей. Заёмщик использовал 2 млн. рублей своих средств и 7 млн. рублей - кредит банка.

Представим, что в определённый момент заёмщик не смог выплачивать кредит, и квартиру выставили на торги, но рыночная её цена 6 млн. рублей. То есть, даже продав квартиру, банк не покрывает свои риски.

Диспропорция в арендных платежах

Диспропорция арендных платежей - это ситуация, когда стоимость квадратного метра растёт, а стоимость арендной платы остаётся прежней или сильно отстаёт в темпах роста.

В 2017 году я делал расчёт целесообразности покупки квартиры в Анапе с целью дальнейшей её сдачи в аренду. В те благословенные времена средняя окупаемость квартиры составляла 10 лет, то есть 120 месяцев. В то же время нормой принято считать окупаемость в 200-220 месяцев. 

Арендные ставки с тех пор росли очень незначительно. В 2017 и в 2023 годах по прежнему можно снять 1-комнатную квартиру за 15 тысяч рублей. В то же время, стоимость 1-комнатной квартиры выросла с условных 2 миллионов рублей до 6 миллионов, то есть в три раза. Таким образом, сейчас окупаемость 1-комнатной квартиры составит примерно 500-600 месяцев, т.е. более 40 лет.

Арендный платёж становится меньше ипотечного платежа при покупке аналогичной квартиры. 

Ещё несколько лет назад главным стимулом покупки квартиры в новостройке было то, что ипотечный платёж не превышал ежемесячного платежа за арендуемую квартиру.  Для Анапы это означало 15-25 тысяч рублей.

Сейчас же, даже при использовании самой льготной программы (семейная ипотека), ежемесячный ипотечный платёж превышает 30 тысяч рублей. Таким образом, потребительский и инвестиционный спрос на вторичном рынке будет снижаться.

Выводы

Рынок недвижимости - это очень тяжёлая инерционная система. Применение даже самых радикальных мер повлечёт за собой изменения на рынке не раньше, чем в интервале трёх месяцев.  

Ожидаю, что в ближайшие месяцы цены на новостройки продолжат рост или будут стоять на месте. Но продажи в новостройках не остановятся. Причиной тому ипотечные ставки, которые остаются доступными только для рынка новостроек.

В качестве усилителя активности будут активно применяться предновогодние скидки. 

Вторичный рынок ждёт снижение активности из-за недостатка платёжеспособного спроса, но снижения, а тем более какого-то резкого падения цен, на вторичном рынке ждать не приходится. Осенью на рынке недвижимости традиционно бывает высокий спрос, поэтому какое-то оживление мы заметим, но рассчитывать на рекорды августа-сентября точно не стоит. 

Поэтому думаю, что цена на вторичном рынке до Нового 2024 года продержиться в существующих границах. После Нового года со снижением активности возможно постепенное снижение цен на вторичном рынке. 

Рынок же новостроек зависит не столько от естественных поведенческих факторов, сколько от банковского лобби. Если банкиры-застройщики введут в действие какую-нибудь новую инициативу, подстёгивающую спрос, то мы и дальше будем наблюдать на этом рынке безумные цены, оторванные от зарплат и реальных доходов населения.

Видеоверия статьи: 

Фото: Image by creativeart on Freepik

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!