Анализ рынка недвижимости глазами экспертов

Кто только не пытается проводить анализ рынка недвижимости, каждый считает себя экспертом, и это, наверно неплохо. Сегодня делаю небольшой обзор на ролик ютуб канала М2TV, ведущий Борис Малютин.

Не первый раз уже смотрю его ролики, не всегда с ним согласен, но данный ролик порадовал практически полной идентичностью взглядов:

Основные тезисы:

1. Для частника месяц это много.

Речь о том, что вторичный рынок отличается от рынка новостроек тем, что каждый продавец на вторичном рынке решает свою локальную задачу, и решает её сейчас, немедленно. Поэтому (я эту мысль ни разу ещё не озвучивал, но видимо время пришло) по моему глубокому убеждению, для непрофессионального участника рынка недвижимости абсолютно не имеет значения, куда движется рынок, на удорожание или на удешевление.

Как правило, эти процессы растянуты во времени, и чтобы получить какую-то ощутимую выгоду, надо прям серьёзно погружаться в исследования рынка.

Оправдано это бывает, на мой взгляд, крайне редко. Чаще, для обычного продавца и покупателя, это просто информационная жвачка, жуя которую, сделать правильный выбор без грамотного специалиста практически невозможно, поскольку специалист всё равно обладает большим объёмом информации, большим погружением в рынок нежели дилетант, и его взгляд на рынок более беспристрастен.

Поэтому, мой совет от души, собрались покупать/продавать не тратьте месяцы на изучение рынка. Просто обратились в любое агентство, к любому эксперту которому доверяете, спросили совета, доверились ему, посчитали прибыли или убытки, и если они в приемлемых пределах, то идём на сделку. Все остальные стратегии, от лукавого.

2. Частный сектор это базар там нет системных игроков

Да, полностью согласен, поэтому частный сектор трудно предсказуем. Но общий тренд всё равно есть. Он образуется не за счёт спроса или экономических предпосылок. Эти факторы, как это ни покажется спорным, вторичны.

Тренд образуется ожиданием аудитории. Чем больше люди ждут повышения цен, тем вероятней оно будет. Чем формируется ожидание? Правильно, - это СМИ. Чем больше вы погружены в сми, чем больше вы читаете про то что всё плохо и цены пойдут вниз, тем более вы настроены на снижение цен. Если таких как вы миллионы, то цены однозначно начнут снижаться.

Если же настроение в массах будет на подъём, то и цены последуют за общим настроением. Поэтому, мой совет, как аналитика рынка недвижимости, не читать аналитику и не слушайте иных мнений о происходящем на рынке недвижимости )) тогда вы окажетесь в информационном вакууме и откроете для себя миллион возможностей как вам поступать со своей недвижимостью. Но я понимаю, что мой совет нереален в нынешней действительности, а значит, чтобы понимать куда пойдёт рынок следите за ожиданиями ключевых игроков рынка недвижимости.

3. Загородка в тренде в 2023 году и там растут цены

Согласен только с первой частью утверждения, в 2023 году, как и 2022 спрос на загородую недвижимость будет увеличисаться. Спрос на загородную недвижимость действительно растёт год от года и введённые в эксплуатацию квадратные метры свидетельствуют о том, что загородной недвижимости строится уже больше, чем многоквартирных домов.

Но рост цен на загородную недвижимость в Краснодарском крае замер год назад и сейчас мы наблюдаем небольшой откат цен. Небольшой, это не обвал, его не было, нет и не ждите. Сильнее загородка подешевела там, где её рост был обоснован только хайпом и паникой, то есть с домов которые стоили 20 миллионов уже слетели по 10% цены, но там где дома продавались по 4-5 миллионов вряд ли вы сторгуете больше ста тысяч рублей.

4. Цены на новостройки - снижать цены категорически невыгодно

Автор практически полностью подтвердил те мысли, которые я озвучивал в своих роликах перед новым годом, а именно, ждать от застройщиков массового снижения цен на новостройки бессмысленно, этого не будет.

И дело даже не в самих застройщиках, а в том, что они сейчас находятся в зависимости у банкиров, которые выставляют им финансовые планы. Но финансовый план, это одна сторона, есть и вторая, если застройщик официально снизит цены, это нисколько не поднимет его продажи. Почему? Потому что те, кто ждёт обвала радостно воскликнут, вот оно! Началось! Вот сейчас ещё чуть-чуть и всё, я куплю квартиру в десять раз дешевле, а если ещё месяцок подожду, то мне наверняка и доплатят за то, чтобы я её забрал.

Поэтому, снижать цены застройщику категорически не выгодно. Застройщик будет идти на любые ухищрения, но цены ощутимо снизит только в одном случае, если собирается уходить с рынка.

5. Оживление рынка — это вопрос времени, два - три месяца и рынок восстанавливается

Тоже согласен полностью. Первый удар по рынку недвижимости в 2021 году был нанесён в феврале. Он привёл сначала к ажиотажному спросу и росту цен, которые к апрелю-марту завершились стагнацией. Май-июнь – на рынке недвижимости был полный штиль, и начиная с августа рынок стал приходить в себя, спрос стал восстанавливаться.

Второй удар, - конец сентября, мобилизация. Поскольку цены уже на снижающемся тренде, то попытка сыграть на панике и поднять цены к успеху не привела. Рынок снова замер, но в этот раз отогрелся ещё быстрее, чем в первом случае, и октябрь мы уже работали в полную силу, спрос увеличивался и рос вплоть до новогодних праздников.

Поэтому, можно смело говорить о том, что даже если будет объявлена новая мобилизация, то рынок недвижимости это переживёт достаточно спокойно.

Порадовала мысль эксперта про графики, буквально два дня назад я писал об этом, графики и таблицы, — это в пользу хайпа, они отражают настолько общие тенденции, которые для подавляющего числа участников рынка недвижимости не несут никакой ценности

Свежая мысль, которую я вам не транслировал. – это про квартиры в новостройках, ценность приобретают те новостройки и застройщики, которые продают свои квартиры с ремонтом и с мебелью. Вам, как инвестору выгодно купить такую квартиру, чтобы сдавать её сразу после сдачи и гасить ипотеку за счёт арендаторов.

Такие варианты спорны, их всегда надо просчитывать индивидуально, что выгодней именно для вас покупка вторички или всё же новостройка. Я в рамках этой статьи не готов дать вам детальный анализ по окупаемости таких квартир. Но сделать это вам поможет наш кредитный брокер, она рассчитает вам ипотеку, подскажет за сколько вашу квартиру можно будет сдавать и ответит на любые другие ваши вопросы. Наш бесплатный телефон для звонков по РФ всё тот же 8-800-350-30-39, мессенджеры 8-961-503-79-01.