Рынок недвижимости в период турбулентности

Как поведёт себя рынок недвижимости в период турбулентности - на фоне событий, происходящих на Украине?

Сначала факты

Россия начала специальную операцию на Украине 24.02.2022 года. 

За девять дней боёв спецоперации под контроль армии РФ и милиции республик ДНР и ЛНР перешло около 40 населённых пунктов. Подтверждённые потери российской армии более пятисот военнослужащих.

Идут жестокие бои за крупные города Украины, которые обороняет не только армия Украины, но и такие формирования, как нацбаты и территориальная оборона.

Если кто рассчитывал на повторение крымского сценария, то он сильно ошибся. Судя по многочисленным источникам, настроение значительной части даже русскоговорящих жителей Украины далеко от радости от происходящих событий. 

Если вкратце о причинах такого отношения, то никому не нравится, когда тебя без спроса приходят спасать, а многие вполне комфортно жили и при существующей власти на Украине.

Про западную часть Украины и говорить не стоит. Там отношение к русским всегда было враждебным. 

Исключение составляет Закарпатская область, заселённая русинами, которые ждут прихода русских, так как в рамках Украины они считаются так же, как и русские, людьми второго сорта. 

Информационная война с так называемым цивилизованным миром демонстрирует Россию как страну-агрессор, которую необходимо наказать и отделить от европейского сообщества. Из России пытаются сделать страну-изгоя, наравне с Ираном и Северной Кореей.

Как следствие информационной войны, США и объединённая Европа оказывают на Россию беспрецедентное экономическое давление. Ни одно государство не испытывало на себе таких санкций и откровенного грабежа (в их числе замораживание валютного запаса Центробанка РФ, отказ от присутствия в РФ крупнейших европейских ритейлеров и производителей).

Рынок российских акций не переживал такого падения ни разу за всю историю. Стоимость акций Сбера оценивалась в 1 цент.

Одним из последствий стало поднятие ключевой ставки ЦБ до 20%. Ипотечный кредит на сайте Сбера на 4.03.2022 от 19% в лучшем случае. Остальные банки в той же ситуации.

Не смотря на оказываемое давление, власть заявляет, что пока не будут достигнуты результаты спецоперации, Россия не остановится. Заявленные президентом цели спецоперации - это демилитаризация и денацификация Украины.

Учитывая сопротивление украинских военных формирований и выбранную  российскими стратегами тактику, рассчитывать на быструю победу уже не приходится.

Главный вопрос, на который пока нет ответа, до каких границ пойдёт русская армия. Будет ли это захват контроля только над восточными и центральными областями или российская армия планирует выход к польской границе.

Второй столь же важный вопрос - это вступит ли НАТО в войну. Дело в том, что одновременно с клятвенными заверениями от натовских и американских высших лиц о том, что НАТО не собирается участвовать в конфликте России и Украины, в Польшу стягиваются натовские сухопутные войска, включая тяжёлую бронетехнику.

От ответа на данные вопросы и будет зависеть то, что ждёт российскую экономику в целом и рынок недвижимости в частности.

Позитивный сценарий развития событий

Россия добъётся поставленных целей в течении одного-трёх месяцев. Острая фаза противостояния закончится. Нацбаты не в счёт, их зачистят в процессе  денацификации. Этот процесс может занять годы.

Вторичный рынок недвижимости в это время ждут турбулентные процессы, говоря проще, кто во что горазд. 

Увеличению спроса способствуют следующие факторы:

1. Обязательно будут такие люди, которые решат, что своя недвижимость в такое время это единственный островок безопасности, гарантия получения хоть какого-то пусть и небольшого дополнительного дохода. Они снимут свои квартиры с продажи, сократив таким образом предложение на вторичном рынке.

2. Сохранение своих инвестиций в такое время крайне непростой процесс. Рынок акций обвалился. Рынок недвижимости - нет. Естественно, что доверие к нему теперь будет больше, чем к владению какими-то акциями и криптовалютой.  

3. Риск гиперинфляции, которую подтверждает ключевая ставка ЦБ в 20%. В такие периоды люди всегда избавлялись от наличных и несли деньги в недвижимость.

4. Ажиотаж на рынке недвижимости, возникший вследствие желания сохранить свои деньги.

Факторы, уменьшающие спрос:

1. Заградительные ипотечные ставки. Различные источники приводят разные цифры, но точно известно, что доля ипотечных сделок на рынке недвижимости РФ не менее 50%.

2. Ухудшение финансового положения большинства населения в результате роста цен на все промышленные товары народного потребления.

3. Неминуемый рост цен на новостройки в связи с разрывом экономических связей и логистических цепочек поставляемых отделочных материалов из Европы. Ещё один фактор, влияющий на стоимость новостроек, - это стоимость кредитов для застройщиков, теперь они (кредиты) станут минимум в два раза дороже.

В итоге, даже при позитивном сценарии, в ближайшие три месяца мы будем наблюдать рост спроса на недвижимость, практически неминуемы рост цен на новостройки, и как следствие, рост на вторичном рынке. 

Но ажиотажный спрос продлится недолго и не сможет оказать значимого влияния на вторичный рынок. 

В условиях сокращения ипотечных сделок на 95%, на рынке недвижимости РФ наступит время покупателя с живыми деньгами. Цепочки из 3-5 сделок теперь будут появляться чаще, чем в прошлые годы.

Количество сделок неминуемо сократится. Цены на вторичном рынке замрут, с динамикой к снижению. 

Негативный сценарий

Конфликт затягивается на неопределённое время. Украина становится местом боевого столкновения двух мировых концепций “Россия - Запад”. Все предпосылки к этому есть.

В первый год конфликта, количество новых строек сократится кратно. Цены на них будут заградительно высокими. Спрос на вторичном рынке будет стремиться к нулю. Туда же пойдут и цены на недвижимость. 

Большинство жителей РФ такой сценарий вообще не рассматривают, но это не значит, что он невозможен.

Но шок от войны не будет вечным. Пройдёт необходимый период адаптации экономики под новую реальность. Наладятся новые экономические связи, скорее всего Россия уйдёт от зависимости от доллара и будет строить свою экономику, опираясь лишь на свои ресурсы. Эти процессы неизбежно потянут экономику вверх. Вслед за ростом экономики начнёт расти и спрос на недвижимость. 

При негативном сценарии развития событий снижение цен на вторичном рынке может составить до 50% за год. И это на фоне роста цен на строительные материалы и повышении стоимости загородной недвижимости.

Но, несмотря на все испытания, жизнь продолжается, и если конфликт не перейдёт на территорию России, то уже через год спрос начнёт восстанавливаться. Вряд ли мы увидим моментальный рост цен. Думаю, что до пиковых значений цен на недвижимость, которые мы наблюдали в первом полугодии 2021 года, мы дойдём не раньше, чем через 5 лет.

Если же война затронет территорию России, то строить прогнозы нет никакой возможности, потому что вопросов намного больше, чем ответов.

Видеоверсия статьи: