Рост цен на вторичное жилье в Южном районе Новороссийска (2023–2025)

Южный микрорайон - это самый красивый, новый, благоустроенный и удобный микрорайон Новороссийска.

Благодаря этому микрорайону Новороссийск обогнал Анапу в ценах на Новостройки, так как именно этот район сочетает в себе курортную близость к морю, современное благоустройство, изобилие социальной инфраструктуры и доступную близость к рабочим местам и высоким заработкам. 

Недвижимость здесь пользуется постоянным спросом как на внутреннем рынке Новороссийска, так и среди приезжих.

С начала 2023 по декабрь 2025 года вторичное жилье в Южном микрорайоне Новороссийска значительно подорожало. Ниже рассмотрена динамика средней цены квадратного метра по времени, а также сравнение изменений стоимости типичных 1- и 2-комнатных квартир в данном районе. Отметим, что анализ фокусируется на «чистой» вторичке – то есть на квартирах не из числа недавно сданных новостроек (исключая перепродажи жилья в новых ЖК).

1. Динамика цены за квадратный метр (2023–2025)

Средняя цена за м² на вторичном рынке Южного района устойчиво росла на протяжении 2023–2025 годов. В начале 2023 года ее уровень оценивался порядка ~120–130 тыс. руб. за м² (для всех типов квартир в среднем по Южному микрорайону). К концу 2023 года средняя цена достигла примерно 140–150 тыс. руб./м², а к концу 2024 года – порядка 160 тыс. руб./м². На декабрь 2025 года средняя стоимость вторичного жилья в Южном районе составляет около 170 тыс. руб. за квадратный метр (в зависимости от типа квартиры). Таким образом, суммарный рост за три года оценивается примерно в 40–50% от уровней начала 2023 года.

Рост цен не был равномерным: наиболее высокие темпы пришлись на 2023 – первую половину 2024 года. По данным аналитиков, за 12 месяцев с середины 2023 по середину 2024 года цены на вторичное жилье в Новороссийске выросли примерно на 20%. Это подтверждается статистикой: если в III квартале 2023 г. официальная средняя цена квадрата (для расчетов субсидий) составляла ~93,4 тыс. руб., то реальная рыночная цена тогда была значительно выше – порядка 130–140 тыс. руб./м² для Южного района. Уже в III квартале 2024 г. официальная средняя стоимость поднялась до 109 170 руб./м², а фактические рыночные цены в Южном микрорайоне превышали 160 тыс. руб./м². В 2025 году рост продолжился, хотя и несколько замедлился. По оценкам, во втором полугодии 2024 – 2025 гг. вторичка дорожала примерно на 10–15% в год, и к концу 2025 г. цены вышли на упомянутый уровень ~170 тыс. руб./м² в среднем по району.

Южный – один из самых дорогих районов города. Для сравнения, средний ценовой уровень вторичного жилья по всему Новороссийску ниже: например, официальная среднерыночная цена квадрата по городу в начале 2024 г. была ~100 тыс., в конце 2024 г. ~109 тыс. руб. Рыночные же цены в престижном Южном районе существенно выше городского среднего. По данным системы «Неагент», сейчас (конец 2025 г.) Южный входит в топ-3 самых дорогих локаций Новороссийска. Так, среди 2-комнатных квартир лишь Центральный район опережает Южный по ценам (≈200 тыс. против 171 тыс. руб./м²), а среди 1-комнатных Южный тоже в числе лидеров (≈196 тыс. руб./м², немного уступая Центральному и 14-му микрорайону).

2. Изменение стоимости 1-комнатных и 2-комнатных квартир

Рассмотрим отдельно динамику цен наиболее востребованных типов жилья – однокомнатных и двухкомнатных квартир – в Южном микрорайоне.

Однокомнатные квартиры в среднем имеют более высокую цену за квадратный метр, чем крупногабаритное жилье, поэтому их стоимость росла в абсолютном выражении несколько медленнее, чем у двухкомнатных. Двухкомнатные квартиры (как типичный семейный формат) подорожали ощутимее в процентах, начав с более низкой базы.

• 1-комнатные квартиры (студии) – В начале 2023 года средняя цена 1-комнатной квартиры в Южном районе оценивалась около 5–6 млн руб. (при площади ~30–35 м², что соответствует ~150 тыс. руб./м²). К концу 2025 года аналогичная квартира стоит уже порядка 7 млн руб.. В пересчете на квадратный метр цена выросла с ~150 тыс. до ≈195 тыс. руб./м². Таким образом, однушки прибавили порядка 30% в цене. Например, по текущим данным, средняя стоимость квадрата для 1-комнатных квартир Южного района ~194 840 руб.
• 2-комнатные квартиры – В начале 2023 года средняя 2-комнатная квартира (площадью ~50–60 м²) стоила около 6,5–7 млн руб. (исходя из ~120 тыс. руб./м²). Сейчас (конец 2025) аналогичная двушка продается примерно за 9 млн руб. и более. Средняя цена за квадратный метр поднялась с ~120 тыс. до ≈163–170 тыс. руб./м² – рост порядка 35–40%. По свежим данным «Неагента», 163 470 руб./м² – средняя стоимость вторичной двушки по Южному району на конец 2025 г. Это почти догнало однокомнатные по абсолютной цене (за счет большей площади общая стоимость 2-к квартиры выше).

Ниже приведены ориентировочные средние цены по типам квартир в Южном районе, демонстрирующие рост за рассматриваемый период:

• Начало 2023: 1-комн. ~150 тыс. ₽/м²; 2-комн. ~120 тыс. ₽/м² (примерно 5 млн и 6,5 млн ₽ за квартиру соответственно).
• Середина 2024: 1-комн. ~180 тыс. ₽/м²; 2-комн. ~150 тыс. ₽/м² (около 6,5–7 млн и 8 млн ₽ за объект).
• Конец 2025: 1-комн. ≈195 тыс. ₽/м²; 2-комн. ≈163 тыс. ₽/м² (около 7+ млн и ~9 млн ₽ за квартиру).

Таким образом, однушки подорожали примерно на 1,5–2 млн руб. за три года, а двушки – на 2–2,5 млн руб. в среднем. Это соответствует общей тенденции: по данным аналитиков, с июня 2023 по июнь 2024 года средняя цена сделки на вторичном рынке Новороссийска выросла на 1,3 млн руб. – с ~5,7 млн до ~7,0 млн руб. за квартиру. Южный район, будучи дорогим и популярным, внес ощутимый вклад в эту статистику.

Примечание: В указанных цифрах учтены только сделки на вторичном рынке (перепродажа готовых квартир). Продажи от застройщиков и квартиры в новостройках, сданных в последние годы, исключены, поскольку их цены могут существенно отличаться. Стоимость нового жилья в Новороссийске также росла быстрыми темпами (до +25% за 2024 год на первичном рынке, однако вторичное жилье тоже подорожало ощутимо – около 15–20% за год, сохраняя разрыв в ценах с новостройками. В Южном районе, где активно строятся новые ЖК бизнес-класса, «чистая вторичка» остается чуть дешевле первички, но разница сокращается. Эксперты отмечают, что на вторичном рынке Кубани в 2023–2024 гг. наблюдался ~15–20% ежегодный рост цен в городах вроде Новороссийска и Анапы, что подтверждается приведенными выше данными.

3. Выводы

• Существенный рост цен: Вторичные квартиры в Южном микрорайоне Новороссийска с начала 2023 г. по конец 2025 г. подорожали приблизительно на 40–50%. Средняя цена квадрата повысилась с ~130 тыс. до ~170 тыс. руб., а средняя стоимость типовой квартиры – на 1,5–2,5 млн руб.
• Пиковые темпы – 2023/24 гг.: Наиболее интенсивное удорожание произошло в 2023 – первой половине 2024 года (до +20% за год, что связано с высоким спросом и льготной ипотекой. В 2025 году рост продолжился, но несколько замедлился (около +10–15% за год).
• Однушки vs двушки: 1-комнатные квартиры Южного района сейчас стоят около 7 млн руб. (≈195 тыс. руб./м²). Двухкомнатные – около 9 млн руб. (≈163 тыс. руб./м²). За три года однушки прибавили ~30% к цене за метр, двушки – до ~35%. Разница в цене за квадрат между 1- и 2-комнатными сократилась, но однокомнатные по-прежнему дороже в пересчете на метр из-за малого метража.
• Южный микрорайон стабильно удерживает одну из самых высоких цен на жилье в Новороссийске, уступая лишь Центру (и отдельным новым кварталам). Это объяснимо: район сочетает близость к центру, море и относительно новую застройку, что привлекает покупателей и поддерживает высокие цены.

Источники: Неагент, Циан, Домклик, Авито, городские порталы Новороссийска.