Последствия льготной ипотеки для рынка недвижимости

Как я и предполагал, льготную ипотеку продлили - на этот раз до 1 июля 2024 года, при этом повысив ставку до 8% годовых.

Однако продление программы льготной ипотеки - не такая уж позитивная новость, как это может показаться на первый взгляд. В данной статье выясним, какое на самом деле влияние оказала на рынок недвижимости ипотека с пониженной ставкой.

_{^{Image by Freepik}}

Обстановка на рынке недвижимости в конце 2022 года

Согласно исследованию "Домклик", россияне теряют интерес к новостройкам, начиная с июня 2022 года. В октябре эта тенденция усилилась.

Набирает популярность вторичное жильё. На это есть две основные причины:

1. Собственники квартир гораздо охотнее идут на уступки, нежели застройщики. Желающих продать недвижимость сейчас больше, чем покупателей, и если застройщик может себе позволить не спеша продавать квартиры с нужной для себя прибылью и ждать лучших времён, то у рядового обывателя, как правило, квартира одна, и он крайне заинтересован, чтобы купили именно её и побыстрее.
2. В готовое жильё можно заселиться сразу после сделки, без обязательной необходимости делать ремонт, а иногда даже и покупать мебель. Также можно продать своё прежнее жильё, направив вырученные деньги на первоначальный взнос. Популярность же новостроек в 2020-2021 годах была вызвана льготной ипотекой. Люди готовы были ждать окончания строительства, снимая жильё, либо не имея возможность сразу направить средства от продажи прежней квартиры для обеспечения первоначального взноса. Похоже, что большинство тех, кто был на это готов, льготной ипотекой воспользовались, а новых желающих мало.

На готовность собственников к скидкам прямо указывает возросшее число срочных объявлений о продаже квартир. По данным "Циан", доля таких объявлений на рынке составляет рекордные 4%, а их количество с марта 2022 года увеличилось на 85%. Города-лидеры по доле срочных продаж на рынке - Махачкала, Ставрополь, Краснодар и Ростов-на-Дону. Количество срочных объявлений больше всего Краснодар, Московская область и Москва.

Средний размер дисконта - от 5% до 8%.

Падает инвестиционный спрос на жильё. Всё меньше инвесторов, промышляющих покупкой квартир в новостройке на этапе котлована с целью дальнейшей перепродажи с хорошей наценкой. Как правило, разница в стоимости квартир "на котловане" и незадолго до сдачи дома составляла 15-20%. Плюс к этому добавлялся рост рынка недвижимости в целом (на уровне инфляции или больше). В результате получалась неплохая такая "маржа" в размере до 1/3 от  изначальной цены квартиры (в некоторых городах эта цифра была более внушительной).

Сейчас ситуация изменилась. Многие девелоперы с самого начала стройки выставляют цены, близкие к ценам на высокой стадии готовности. Кроме того, волны падений спроса заставили застройщиков, пусть и неохотно, но предоставлять скидки (чаще всего в виде акционных предложений). Также низкий спрос остановил общий рост рынка недвижимости - несмотря на двухзначную инфляцию, которая будет зафиксирована в России по итогам 2022 года.

Таким образом, совокупность всех этих факторов свели все выгоды для инвесторов к минимуму.

Последние несколько месяцев наблюдается сброс инвесторами такой спекулятивной недвижимости, приобретённой ими на волне роста цен в 2020-2021 годы. Кстати, это фактор также влияет на стоимость недвижимости за счёт увеличения количества предложений на рынке, не обеспеченных спросом.

_{^{Image by Freepik}}

Что привело к нынешнему кризису рынка недвижимости?

Льготная ипотека привела к неоднозначным последствиям. С одной стороны, она здорово поддержала строительную отрасль (особенно в 2020 году). С другой стороны, она сделала жильё для россиян менее доступным, наблюдался резкий рост цен на недвижимость.

Есть такой коэффициент доступности жилья (КЖД). Он показывает, сколько лет потребуется домохозяйству из 3-х человек, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв.м. при условии сбережения всех своих годовых доходов. За последние 4 года КЖД увеличился с 3,2 до 3,6.

То есть льготная ипотека привела к резкому скачку цен. Ту сумму, которую люди могли сэкономить за счёт пониженной ставки кредиту, застройщики закладывали в цену. Самое обидное, что рынок новостроек "разогнал" и цены на вторичное жильё. В проигрышном положении остались не только покупатели "вторички", но и те, кто приобретал недвижимость в новостройке на свои деньги, без привлечения кредитных средств.

Только вдумайтесь в эти цифры:

1. В 2020 и в 2021 годах жильё становилось дороже на 30-40%.
2. В конце 2018 года средний размер ипотеки составлял 1,92 млн. рублей при средней ставке 9,66% годовых. На 1 октября 2022 года средний размер ипотеки достиг 3,79 млн. рублей (почти в 2 раза!) при средней ставке 6,71%.
3. В 2018 году средний срок ипотечного кредита составлял около 200 месяцев. На 1 октября 2022 года этот срок достиг 281 месяца.
4. С 2020 года ежемесячный платёж в среднем по стране увеличился с 21,7 тыс. рублей до 26,8 тыс. рублей.

Не думаю, что доходы россиян росли такими же темпами.

Ещё одно интересное наблюдение - платежи по ипотеке стали заметно превышать размер арендной платы. ТОП-5 городов по разнице между ежемесячным арендным и ипотечным платежам:

1. Севастополь - 106,8% (за аренду - 22,2 тыс.руб./мес., по ипотеке - 45,9 тыс.руб./мес.).
2. Владивосток - 106,6% (за аренду - 21,1 тыс.руб./мес., по ипотеке - 43,6 тыс.руб./мес.).
3. Санкт-Петербург - 91,6% (за аренду - 29,9 тыс.руб./мес., по ипотеке - 57,3 тыс.руб./мес.).
4. Казань - 88,5% (за аренду - 22,7 тыс.руб./мес., по ипотеке - 42,8 тыс.руб./мес.).
5. Москва - 84,9% (за аренду - 45,7 тыс.руб./мес., по ипотеке - 84,5 тыс.руб./мес.).

Впрочем, вполне ожидаемо, что власти не стали отменять льготную ипотеку. Ведущую роль в этом сыграло строительное лобби (Минстрой, крупные застройщики и все те, кто с ними связан экономически). Действительно, резкое сворачивание программы льготной ипотеки негативно бы отразилось на строительной сфере и смежных отраслях.

На мой взгляд, если льготную ипотеку и нужно было оставлять, то с обязательным её переформатированием. Напрашиваются более узконаправленные меры поддержки (например, для определённых категорий граждан или для отдельных регионов). Только в этом случае будет какая-то эффективность, которую мы сможем также оценить с помощью статистических показателей (наподобие тех, что приводились выше).

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!