Недвижимость Анапы. Что думают банкиры и застройщики про цены и перспективы

В середине декабря состоялась встреча представителей банков, застройщиков и руководителей агентств недвижимости, на которой обсудили цены, текущую ситуацию и перспективы рынка недвижимости. Ниже, моё видение и выводы, сделанные на основании того, что там излагалось.

Представители банков: господдержка заканчивается, но семейная ипотека продолжает действовать, и субсидии не отменяются. Эти меры будут поддерживать спрос на недвижимость.

Господдержка, скорее всего, будет существовать, но в каком-то другом виде. Банки будут работать над снижением порога процентной ставки, чтоб она была более комфортной.

Ведётся работа над упрощением процедуры одобрения ипотечного кредита. Планируют выдавать ипотеку по двум документам, где не нужно будет даже указывать сведения о работе клиента.

Представитель застройщика: никто из ведущих застройщиков Краснодарского края, не планирует сбавлять темпы, закрывать проекты. Все работают над получением проектного финансирования, и это финансирование получают, что говорит о том, что в банках с оптимизмом оценивают текущую ситуацию и грядущие тенденции.

Инвестиции в недвижимость именно сейчас выгодны только в том плане, что:

• недвижимость, это твёрдая валюта. Квартира, это всегда квартира, а деньги обесцениваются.
• растут процентные ставки по ипотеке, вкупе с ростом цены за квадрат это даст серьёзную переплату для тех, кто будет тормозить с принятием решения о покупке.

В том, что стоимость квадратного метра в новостройке будет дорожать застройщики не сомневаются.

У меня по этому поводу есть большие сомнения. Я вижу возможность роста цены только в пределах инфляционных величин, т.е. не больше 10% годовых, что при текущих ценах тоже немало. К примеру, средняя стоимость квадрата в стройке 120 тысяч рублей, плюс 10% получаем 132 тысячи за квадрат. Но в целом, к перспективе роста цен на новостройки отношусь скептически и думаю, что цена замрёт на текущих позициях.

Вторичный рынок сейчас выставляют дешевле новостроек на 10-20%. При этом, реальная сумма сделок в половине случаев, ниже цен, которые вы видите на агрегаторах. Дисконт достигает 20%. То есть, можно смело говорить о том, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке Анапы ниже цен в новостройках на 20%.

Но наиболее важным фактором, влияющим на решение о покупке недвижимости на вторичном рынке, является ипотечный ежемесячный платеж. Даже если квартира на вторичном рынке стоит на 1,5-2 млн дешевле, но ежемесячный платеж 50 тыс., то он для большинства покупателей непосилен.

Поэтому, не смотря на столь существенную разницу в ценах, продажи в новостройках идут наравне со вторичным рынком, отделы продаж застройщиков выполняют поставленный план продаж.

Расчёт выгоды приобретения квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Расчёт проведу на примере ЖК Аванта, который сдаётся в эксплуатацию в ближайшие полгода.

Представим себе ситуацию, что вы покупаете квартиру от застройщика, 2-комнатная квартира, - 53,8 кв.м. Её стоимость сейчас 9 128 000 р.

1. Ипотека без субсидирования до нового года

• Первоначальный взнос 3 128 000
• Кредит 6 000 000
• Ставка 6,7% госпрограмма
• Срок ипотеки 20/30 лет
• Ежемесячный платёж 45 444/38717
• Переплата – 4 926 301/ 7 957 828 руб.

2. Ипотека без субсидирования после нового года

• Первоначальный взнос 3 128 000
• Кредит 6 000 000
• Ставка 8% госпрограмма
• Срок ипотеки 20/30 лет
• Ежемесячный платёж 50 186/44 026
• Переплата – 6 068 408/ 9 872 986 руб.

3. Ипотека субсидированная до нового года

• Первоначальный взнос 1 369 000
• Кредит 7 759 000
• Ставка 3,5% госпрограмма
• Срок ипотеки 20/30 лет
• Ежемесячный платёж 44 994/34 805
• Переплата – 3 054 000/4 796 670 руб.

4. Другая ситуация, вторичный рынок

Эту же квартиру вы покупаете по переуступке права, то есть уже не у застройщика, а на вторичном рынке.

Инвестор понимает, что конкурировать с застройщиком ему не по силам и снижает цену сразу на 10%, то есть продаёт квартиру по 8 215 000 руб.

• Минимальный первоначальный взнос – 3 128 000
• Кредит  5 087 000 руб
• Ставка 10,4% одна из минимальных ставок на вторичном рынке сейчас.
• Кредит 5 087 000 руб.
• Срок ипотеки 20/30 лет
• Ежемесячный платёж 50 446/46 153 руб
• Переплата 7 046 211/16 615 080 рублей.

Таким образом, как бы я не относился к ипотеке, в настоящий момент, субсидированная ипотека – это реально один из самых выгодных способов покупки квартиры за исключением покупки квартиры за счёт собственных средств.

Что делать с этой информацией? Успевать забронировать квартиру по субсидированной ипотеке, либо ждать, когда квартиры подешевеют. Копить деньги в кубышке или плюнуть на всё и жить с родителями и с детьми ещё неизвестно сколько, надеясь на светлое будущее, решать вам.

Но если у вас возникла мысль рассчитать ипотеку в любой новостройке Анапы, то к вашим услугам наш ипотечный брокер, который подберёт вам наилучшую ипотечную программу, одобрит ипотеку с наименьшим процентом в самом удобном для вас банке. Наш бесплатный номер телефона 8-800-350-30-39, или пишите на вотсап 8-961-503-79-01.