Одни квартиры в Анапе приносят миллион рублей в год, другие — в 3 раза меньше. В статье расскажу, почему так происходит и покажу реальные цифры доходности с учетом расходов и налогов, дам рекомендации по оптимизации бюджета. 

3 ценовые зоны Анапы

Наш город-курорт условно можно разделить на три локации, в каждой из которых свои особенности сезонности, спроса на посуточную недвижимость и, соответственно, разная доходность. 

Первая зона — премиум-локация 

Речь, конечно, о центральной прибрежной части города — это район реки Анапки, набережной, Золотой бухты. Здесь развитая курортная инфраструктура, соответственно, высокий спрос на жилье круглогодично. Квартира 45м² в этой локации стоит около 12 миллионов рублей. 

Доходность такой недвижимости по месяцам: 

Общий валовый доход составляет 1 872 900₽ в год. 

Теперь посчитаем расходы:

• Налог 6% (УСН): 112 374₽.

• Уборка и расходные материалы (10%): 187 290₽.

• Коммунальные платежи: 60 000₽.

• Мелкий ремонт и замена белья: 36 000₽.

• Реклама и продвижение: 24 000₽. 

Итого расходов: 419 664₽. 

Чистая прибыль: 1 453 236₽ в год. 

Вторая зона — средний сегмент

Сюда относится недвижимость большей части Анапы — расположенная дальше центра, но не в самых отдаленных районах. В среднем, квартира 45 м² здесь стоит 8-9 миллионов рублей. На первый взгляд, ощутимо дешевле, но если посчитать доход, то и выгода гораздо меньше. 

Общий валовый доход: 865 550₽ в год

Расчет расходов:

• Налог 6% (УСН): 51 933₽.

• Уборка и расходные материалы (10%): 86 555₽.

• Коммунальные платежи: 36 000₽.

• Мелкий ремонт и замена белья: 30 000₽.

• Реклама и продвижение: 24 000₽.

Итого расходов: 242 488₽.

Чистая прибыль: 623 062₽ в год.

Третья зона — эконом-локация

К этому сегменту относятся ЖК Горгиппия, Алексеевка, а также 3А и 3Б микрорайоны ввиду их отдаленности от моря. Квартира 45м² здесь обойдется примерно в 7 миллионов рублей. Доходность при этом ощутимо ниже, чем в среднем сегменте. 

Общий валовый доход: 568 250₽ в год.

Расчет расходов:

• Налог 6% (УСН): 34 095₽.

• Уборка и расходные материалы (10%): 56 825₽.

• Коммунальные платежи: 36 000₽.

• Мелкий ремонт и замена белья: 24 000₽.

• Реклама и продвижение: 24 000₽.

Итого расходов: 174 920₽.

Чистая прибыль: 393 330₽ в год.

Сравнение ключевых показателей

Разница в локации влияет на длительность высокого сезона, процент загрузки, рост цен. 

Разница в локации дает не только более высокий доход, но и существенно влияет на скорость возврата инвестиций. Важно отметить, что мы не учитываем рост стоимости самой недвижимости, который в премиальных районах традиционно выше. Премиум-локация при более высокой стоимости входа дает почти в 2 раза более высокую доходность на вложенный капитал.

Как оптимизировать расходы и увеличить доходность на 30% 

Снижение коммунальных платежей до 15%

• установка счетчиков с дистанционным считыванием

• применение энергосберегающих технологий 

Экономия до 20% на обслуживании

• долгосрочные контракты с клининговой компанией

• оптовые закупки расходников 

Повышение загрузки объекта до 15-20%

• работа с постоянными клиентами

• скидки за длительное проживание 

Дополнительный доход 10-15%

• трансфер

• экскурсии

Подытожим. При одинаковой площади квартиры разница в доходе может быть весьма существенной — до 2,5 раз. В любом случае необходимо грамотно оптимизировать ресурсы, чтобы не терять 30-40% возможной прибыли. 

Хотите приобрести недвижимость под сдачу? Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Поможем выбрать оптимальный вариант и сориентируем по доходности. 

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть там. Подпишитесь, будет интересно!