Риски покупки ипотечной квартиры

Покупка ипотечной квартиры - распространенная практика в современных условиях закредитованности населения. Заёмщики вынуждены избавляться от квадратных метров, поскольку оказываются не в состоянии погашать ипотеку. Впрочем, есть и другие причины продать залоговую недвижимость (например, переезд).

Потенциальным покупателям такое жильё интересно тем, что, ввиду более сложного процесса оформления сделки, можно рассчитывать на скидку в размере 5-10%.

^{_{Фото: Image by Freepik}}

В этой статье расскажу, какие существуют схемы приобретения жилья, находящегося под обременением, и чем это может грозить покупателю.

Покупка у заёмщика с согласия банка

У данной схемы есть два варианта развития событий:

1. Досрочное погашение ипотеки Продавцом. Наиболее желательный вариант, когда Продавец перед сделкой закрывает кредит, и с квартиры снимается обременение. В этом случае риски Покупателя минимальны.

2. Досрочное погашение ипотеки Покупателем. Перед тем, как внести авансовый платёж, между заинтересованными сторонами подписывается Соглашение о намерении заключить в будущем сделку купли-продажи квартиры. В условиях данного Соглашения прописывается возможность погашения остатка ипотечного кредита, оформленного на Продавца, денежными средствами Покупателя. Оставшаяся часть стоимости квартиры причитается Продавцу. После того, как ипотека будет погашена, банк выдаст Продавцу соответствующую справку. Далее стороны подписывают основной Договор купли-продажи квартиры и подают документы на регистрацию сделки.

Однако бывает так, что сумма долга Продавца перед банком больше, чем стоимость квартиры. В таком случае Покупателю необходимо получить от банка гарантии, что залог будет снят при оплате определённой цены договора (пусть даже она меньше, чем оставшаяся сумма задолженности Продавца). Иначе банк может воспользоваться правом обратить взыскание на залоговое имущество, чтобы вернуть остаток долга (даже если право собственности на жильё уже перейдёт к Покупателю).

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Да, такое тоже бывает. Это когда долг по ипотеке перекладывается на плечи Покупателя (если ему одобрят необходимую сумму кредита), а квартира продолжает оставаться в залоге у банка.

Покупателю желательно подавать заявку на ипотеку в том же банке, перед которым в долгу прежний владелец квартиры. Здесь больше шансов на одобрение.

Эта схема почти не представляет рисков для Покупателя, т.к. все этапы сделки тщательно контролирует банк, ведь он как никто другой заинтересован в возврате своих денег.

Однако есть нюанс, подстерегающий Покупателя на этапе одобрения ипотеки и внесения аванса. Банк может по тем или иным причинам отказать Покупателю в ипотечном кредите, тогда как авансовый платёж в пользу Продавца уже внесён. Вот здесь-то существует реальный риск для Покупателя лишиться своих денег, переданных в качестве аванса.

Покупка ипотечной квартиры с торгов

На торги ипотечная квартира попадает в том случае, когда заёмщик допускает длительную просрочку по ипотеке. Банк обращается в суд с иском о взыскании долга, а квартира выставляется на торги.

Доведение ситуации до торгов свидетельствует о том, что заёмщик не желает расставаться со своим жильём и противится действиям банка.

Следовательно, появляется риск того, что Покупатель может столкнуться с противодействием бывшего владельца квартиры (претензии к действиям банка, жалобы на нарушение порядка проведения торгов, оспаривание решений суда, нежелание выселяться и т.п.).

Кроме того, есть риск, что квартира обременена многотысячными долгами по коммунальным платежам, а также наличием прописанных посторонних лиц. Поэтому перед сделкой все эти нюансы необходимо будет тщательно проверить с юристом.

Покупка ипотечной квартиры у банка

Залоговая квартира оказывается в собственности у банка только тогда, когда торги по её продаже признаны несостоявшимися. Несмотря на это, такую квартиру также можно купить (в т.ч. в ипотеку).

В качестве Продавца выступит сам банк, и это даже надёжнее. Следует лишь удостовериться в отсутствии зарегистрированных в квартире лиц.

Дополнительные риски покупки квартиры, находящейся под обременением

Самое страшное, что может случиться, - "пропажа" Продавца после того, как тот получил деньги от Покупателя для погашения долга перед банком. На поиски человека, исчезнувшего с большой суммой денег на руках, могут уйти годы.

Также Продавец может сказать Покупателю, что передумал продавать свою квартиру, а вернуть деньги обратно нет возможности. Подобные конфликты решаются через суд, но на это опять же уходит немало времени и нервов.

Другой риск связан с тем, что Продавец может поднять цену на свою квартиру после внесения аванса Покупателем. Благодаря этому авансу Продавец погасил задолженность перед банком, и у него отпала необходимость в быстрой продаже квартиры. В этом случае неудачливый Покупатель сможет вернуть сумму аванса обратно, но уже после продажи квартиры другому человеку по новой, повышенной, цене (если сам не согласиться на изменившиеся условия).

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка ипотечной квартиры - то ещё удовольствие. Однако такие сделки нередки, в т.ч. и в моём агентстве. Причинами тому служат либо выгодная цена, либо желание Покупателя купить именно эту квартиру в именно этом конкретном доме или районе.

В любом случае, такие сделки на всех этапах обязательно должны сопровождаться профильным юристом, чтобы максимально гарантировать соблюдение прав Покупателя.

Если вам приглянулась квартира под обременением, выставляемая на продажу в Анапе, - звоните нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!