Для чего строят так много жилья, если население сокращается?

Зачем строят так много жилья, если численность населения России из года в год сокращается. Причин этому немало, о чём и пойдёт речь в данной статье.

В последние годы мы только и слышим, что надо увеличить количество строящегося жилья. Из года в год требуется всё больше и больше. В то же самое время с таким же постоянством мы слышим о том, что население сокращается. Тогда возникает закономерный вопрос - зачем и куда строится столько жилья?

Статистическое обоснование

Статистика Росстата показывает следующие цифры сданного в эксплуатацию жилья:

• 2021 год - 92,5 млн.кв. м., включая многоквартирное и коттеджное строительство (⬈);
• 2020 год - 82,2 млн кв.м. (⬈);
• 2019 год - 82,0 млн кв.м. (⬊);
• 2018 год - 75,66 млн.кв.м. (⬊);
• 2017 год - 78,6 млн кв.м. (⬊);
• 2016 год - 79,8 млн кв.м. (⬊);
• 2015 год - 85,35 млн кв.м. (⬈);
• 2014 год - 81,0  млн кв.м. (⬈);
• 2013 год - 69,4 млн кв.м. (⬈);
• 2012 год - 65,0 млн кв.м. (⬈);
• 2011 год - 62,3 млн кв.м. (⬈);
• 2010 год - 58,1 млн кв.м. (⬈).

Лидирующие позиции традиционно занимают Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт Петербург и Ленинградская область.

В то же самое время статистика по населению демонстрирует следующие показатели:

• 2022 год - 145,557 человек  (⬊);
• 2021 год - 146,171 человек  (⬊);
• 2020 год - 146,748 человек  (⬊);
• 2019 год - 146,780 человек  (⬊);
• 2018 год - 146,880 человек (⬈);
• 2017 год - 146,804 человек (⬈);
• 2016 год - 146,544 человек (⬈);
• 2015 год - 146,267 человек (⬈);
• 2014 год - 143,666 человек (⬈);
• 2013 год - 143,347 человек (⬈);
• 2012 год - 143,056 человек (⬈);
• 2011 год - 142,865 человек (⬈);
• 2010 год - 142,833 человек (⬈).

Приведённые цифры наглядно демонстрируют:

• утверждение о том, что в России людей умирает больше, чем рождается - правда;
• утверждение о том, что жилья строится с каждым годом больше и больше - правда, частично;
• утверждение о том, что население России уверенно сокращается все последние годы - правда, частично.

Для тех, кто болеет душой за будущее России, статистика не радостная. Самое печальное, что динамика по убыли населения, к сожалению, усугубляется последние годы, и война этот показатель усугубит ещё сильнее - сейчас и в перспективе, за счёт нерождённых детей.

Зачем в России строят так много жилья?

Но теперь давайте вернёмся к вопросу, зачем всё-таки при такой динамике с населением жилья в России строится всё больше и больше.

Причин для этого немало:

1. В России огромное количество стареющего жилого фонда, которого с каждым годом становится всё больше. Если не строить сейчас, то эта проблема через 10-20 лет станет катастрофической. При всех недостатках нашего государства, его трудно упрекнуть в тотальном безответственном отношении к своим гражданам. Жилищные проблемы людей худо-бедно решаются.

К примеру, если сравнить количество бездомных в России и в Штатах, то сравнение однозначно будет в пользу России. Найти районы подобные Бруклину, Гарлему, Кони-Айленду в российских мегаполисах невозможно. Неблагополучные, бедные  районы есть и в России, но их масштаб несоизмеримо меньше, чем в США.

Происходит это не само собой, это целенаправленная работа правительства и созданной государственной машины, как бы кому-то она не нравилась, но она работает.

______________________________

2. Население России хоть и сокращается, но жирные нулевые и десятые годы породили небедный средний класс, который мог позволить купить квартиру не только себе, но и детям, а также вложить деньги в недвижимость с целью сдачи её в аренду.

______________________________

3. В 20-21 веках наблюдается отток населения из сельских районов в мегаполисы. Если смотреть подробную статистику, то мы сможем убедиться, что массовая застройка появляется именно в мегаполисах и районных центрах.

______________________________

4. Внутренняя миграция. Лидерами по вводу жилья в эксплуатацию являются пять регионов (Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт Петербург и Ленинградская область). Это полностью соответствует миграционным потокам в России. Сюда ехали и будут ехать - за уровнем жизни, за теплом, за цивилизацией, образованием и инфраструктурой.

В то же самое время на Дальний Восток людей не загнать никакими самыми льготными ипотеками и бесплатными гектарами. Это отлично демонстрируют цифры по вводу жилья в эксплуатацию.

К примеру, в 2021 году только в одной Москве было введено в эксплуатацию 7,1 млн. кв.м. жилья, а во всём Хабаровском крае - рекордные 320 тысяч кв.м. Почувствуйте разницу!

______________________________

5. Внешняя миграция. Может кому-то это покажется странным, но Россия является страной, притягивающей миграционные потоки, и если бы не довольно строгое в этом плане российское законодательство, то улицы русских городов давно были бы заполнены дешёвой рабочей силой из Средней Азии, Китая и других менее благополучных в плане уровня жизни стран.

______________________________

6. Реальная потребность в жилье. Доступная статистика от 2021 года гласит, что подавляющее большинство - 80,1% - зарабатывают меньше 45 тысяч рублей в месяц.

Все они имеют потребность в жилье, и не могут его приобрести сейчас ни за наличный расчёт, ни в ипотеку. Возможно, у правительства разрабатывается программа выкупа в дальнейшем у застройщиков нераспроданных квадратов с целью создания из них арендного фонда, или доходных домов, о которых уже не раз поднимали вопрос в правительстве.

______________________________

7. Современные запросы населения растут. Мне, как человеку старой закалки, долго прожившему на съёмных квартирах и теперь работающему в сфере недвижимости, сначала было удивительно, что люди морщились, когда им предлагали квартиры в старом фонде. Не хотят уже люди маленькие кухни, подъезды без лифтов, без мрамора, современной отделки и красивых перил.

Именно для них застройщики и стараются, возводя всё новые миллионы квадратных метров ежегодно.

______________________________

8. Социальный фактор. Думаю, не секрет, что количество разводов с каждым годом неуклонно растёт. Пары разъезжаются, сначала формируя спрос на рынке арендного жилья, а затем приходят и на рынок покупки недвижимости.

Всё также не прекращаются процессы расширения квартир в связи с рождением детей и прочее, и прочее, и прочее.

______________________________

9. Наконец, никто не отменял банальную инерцию бизнеса. Застройщик, как и любой предприниматель, обычно видит возможность заработка только в привычной ему нише и всячески расширяет бизнес в известном ему диапазоне привычных действий.

Редко мы увидим предпринимателя-застройщика, который занялся производством стали или стал фермером. Поэтому застройщики будут строить и дальше, наращивая объёмы даже на снижающемся рынке - до тех пор, пока это будет приносить хоть сколько-нибудь приемлемый доход.

Все приведённые выше факторы и формируют тот спрос на недвижимость, который мы наблюдаем в последние годы. Он был бы ещё выше, полагаю, примерно на 300%, если бы стоимость квадратного метра снизилась в два раза.

Мой опыт руководителя агентства недвижимости показывает, что в 2017-2018 годах, когда стоимость квадратного метра была примерно в 2,5-3 раза ниже той, что мы наблюдаем в конце 2022 года, количество сделок у нашего агентства было стабильно выше примерно в 3-4 раза, чем тем же коллективом мы делаем сейчас.

Поэтому, полагаю, что у строительства жилья в России есть большие перспективы по развитию бизнеса, если реальные доходы населения и стоимость жилья придут в большее соответствие между собой, чем это есть сейчас.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Видеоверсия статьи: