Что будет происходить на рынке недвижимости в 2025 году?

Последние экономические, геополитические события мало кого оставляют равнодушными. Закономерно возникает вопрос — что будет с рынком недвижимости в 2025 году. Рассмотрим, что происходит с рынком сейчас и спрогнозируем на ближайшие годы, учитывая информацию от ЦБ, аналитику ведущих застройщиков и личный опыт автора. 

Что будет со ставками 

Как прогнозирует сам Центробанк, в 2025 году ключевая ставка ожидается на уровне 17-20% годовых, в 2026 году — 12-13%, а в 2027 году все-таки уйдет от двузначных значений — до 7,5-8,5%. 

Если не произойдет непредвиденных событий, и Центробанк продолжит антироссийскую политику, этот прогноз можно воспринимать, как один из ключевых факторов воздействия на экономику России и, конечно, сферу недвижимости. 

Эльвира Набиуллина выступила с высказыванием о том, что снижение ставки возможно только при двух условиях:

• торможение инфляции

• отсутствие новых внешних шоков. 

Что это означает в действительности? Объективно — то, что  ключевая ставка не будет снижаться, а скорее всего будет расти дальше. Я считаю, что ключевая ставка сейчас только разгоняет инфляцию. 

Приведу пример. За счет чего развивается крупный бизнес? За счет кредитов, позволяющих быстрее наращивать мощности и эти самые кредиты возвращать. Представьте: если взять кредит под 10% годовых, то в стоимость товара нужно заложить 10% для банка. Если кредит уже под 23% годовых и закладывать в товар нужно эти 23%? Маржинальность снижается, товар становится менее доступным на рынке, что в целом ставит под удар экономическую модель предприятия. Наиболее вероятный исход для компании в этом случае — банкротство. 

Крупному бизнесу поможет государство — такое уже случалось не раз. 

А что делать малому бизнесу?

Мелкий бизнес остается без кредитования. В условиях инфляции и кадрового дефицита предприниматели вынуждены поднимать зарплаты, снижая маржинальность и ставя под угрозу сам бизнес. Закономерно приходится поднимать и стоимость товаров и услуг. Повышение зарплат в таких условиях не приводит к повышению уровня жизни, оно лишь компенсирует инфляцию, душит бизнес. 

Кстати, оценка самого Центробанка подтверждает мои рассуждения, они тоже фиксируют, что, благодаря их гениальной политике, инфляция не только не снизилась, а продолжает расти, и, несмотря на это, в декабре ожидается очередной рост ключевой ставки. 

Что происходит у застройщиков 

В условиях инфляции около 30% (как происходит сейчас), первичный рынок будет держаться за счет госпрограмм, рассрочек, субсидий. В 2025 году скорее всего добавится лизинг — аренда с последующим выкупом. Застройщикам такие схемы, конечно, не очень выгодны, потому они нуждаются в живых деньгах здесь и сейчас. 

Все чаще мелькает информация от Центробанка о том, что застройщикам перекроют любые возможности по субсидированию ипотеки. Для чего это Центробанку? В заботу о застройщиках и доступности жилья, я, простите не верю.

В таких условиях прогнозировать снижения цен на новостройки вряд ли стоит: цены «подпирают» выросшие для застройщиков затраты на строительство, которые не дают стоимости новостроек просесть. 

В Москве якобы началось снижение: есть сообщения о том, что стоимость квадратного метра упала на 2%. При ценах в 300 тысяч за квадрат снижение цен на 2% — не более, чем маркетинговый ход. 

Важный момент, который влияет на цены в новостройках — проектное банковское финансирование, ставка по которому, так же, как и ипотечная, зависит от ключевой. Логично, что застройщикам крайне тяжело выживать, поскольку их также кредитуют под немыслимые проценты. 

Что же говорит сам Центробанк? Из обзора регулятора «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года: «Можно предполагать, что, несмотря на вероятное дальнейшее снижение спроса, застройщики и банки будут стараться избегать снижения цен или оттягивать его, чтобы не формировать ожидания еще большего падения цен на рынке». Объективно, друзья, снижения цен на новостройки в таких условиях ждать не приходится. 

Чего ждать на вторичке

Вторичный рынок, вероятно, будет глубоко стагнировать. Собственники вполне закономерно считают недвижимость товаром, на который тоже распространяется инфляция и по прежнему не хотят продавать себе в убыток, за исключением случаев срочных продаж. 

Те, кто продавал не единственное жильё и не смогли продать по нужным ценам, снимают свои квартиры с продажи и выставляют их на рынок аренды, который демонстрирует устойчивый рост. В Анапе аренда растёт не очень активно из-за того, что в городе очень много арендного жилья, но рост стоимости съемного жилья тоже ощущается. При этом все равно аренда сейчас ниже ипотечного платежа.

Вторичный рынок «оживет», когда зарплаты «догонят» инфляцию, платежеспособность вырастет, и недвижимость станет более доступной. Помимо стандартной ипотеки, выходом может стать сельская ипотека. Для жителей небольших городов это один из лучших вариантов стать обладателем собственного жилья уже сейчас. 

Подведем итоги: стоит ли ждать снижения цен на жилье? 

Номинально снижения не будет либо оно будет незначительным. Но с учетом уровня инфляции цены в реальном выражении будут снижаться в ближайшие пару лет. Проще говоря, квартира за 7 миллионов через год будет дешевле квартиры за 7 миллионов сейчас. 

Нельзя не отметить, что рост доходов так или иначе влияет на покупательскую способность и доступность жилья. 

Что касается спроса, я думаю, что дна мы уже достигли, и новые повышения ключевой ставки существенно не отразятся на вторичке, а рынок новостроек снова будет спасать правительство.

Независимо от ситуации на рынке, мы всегда ориентируемся на потребности покупателей и помогаем провести сделку максимально выгодно. Для консультации звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть там. Подпишитесь, будет интересно!