Самые распространенные варианты обмана покупателя квартиры

Квартира-студия в Анапе, это один из самых популярных сегментов жилья. Интересом к таким квартирам и пользуются аферисты. Нередко такие смарт-квартиры создаются прямо из жилой комнаты в одной большой, например, трех- или четырехкомнатной квартире. Или из двух комнат, объединенных в одно помещение.

Чем это чревато для покупателя:

• Если перепланировка не узаконена, в один «прекрасный» момент на пороге может возникнуть Жилищная Инспекция, которая выдаст предписание устранить все переделки и вернуть комнату к обычному ее виду в течение 3-х месяцев. Все расходы понесете, разумеется, вы сами. По итогу получаете обычную комнату в квартире вместо своего отдельного жилья.
• Продать такую «квартиру» будет весьма затруднительно, так как потребуется согласие всех остальных собственников жилья, одного из которых, например, вообще не будет в России и т.п. Даже комнату в коммуналке реализовать намного быстрее и проще.

Как избежать такой покупки:

• Внимательно изучайте рынок. Неожиданно низкая цена за квартиру на фоне более высоких за подобное жилье должна сразу вызвать у вас подозрения.
• Если в вашу и соседние квартиры ведет общий вход – это явный признак переоборудования.
• Ознакомьтесь с техническим паспортом. В нем должен быть указан план жилого помещения, сравните его с фактическим состоянием.
• И, конечно, внимательно и придирчиво вчитывайтесь в договор купли-продажи. Вы должны стать единоличным собственником именно отдельного объекта недвижимости, если речь идет о покупке доли – не задумываясь, отбрасывайте этот вариант.

Подобная ситуация может возникнуть и при приобретении квартиры в частном доме, таунхаусе. Изучайте выписку из ЕГРН. Если там будут записи о продаже какой-то части в объекте недвижимости – хозяин продает не квартиры, а только лишь доли. Рекомендую не связываться с такой жилплощадью, продать ее можно только с получением согласия от всех совладельцев, а заручиться им бывает затруднительно по самым разным причинам.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Как правило, продавец просит указать более низкую стоимость жилья с целью экономии на налогах. Многие покупатели, найдя, наконец-то, хороший вариант и будучи уверенными в корректности документов, на радостях соглашаются. И действительно, почему бы не помочь хорошему человеку, тем более, это совсем не трудно. Но указание правильной и полной цены недвижимости крайне важно, и вот почему:

• Если продавца вдруг объявят банкротом, то согласно законодательству, все сделки, заключенные им за предыдущие три года, могут признать недействительными.
• Если вы сами выявите скрытые проблемы вашего жилья и решите расторгнуть договор, придется обращаться в суд. Как правило, судебный орган учтет вашу позицию, если факты обмана со стороны продавца подтвердятся – будет выдано предписание аннулировать сделку. Вы получите свои деньги, но лишь те, которые будут прописаны в договоре.

Как себя обезопасить в данном случае?

Здесь совет простой: следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи вашей квартиры была указана полная ее стоимость по контракту. Не соглашайтесь на указание меньшей цены. Также можно проверить продавца по поводу его возможного банкротства на сайтах Службы судебных приставов, Едином реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда.

Просить занизить цену, указанную в договоре, кстати, может не только хозяин продаваемого жилья. Этим могут заниматься и недобросовестные риелторы. Чтобы схема была понятнее, расскажу на примере:

Сделку ведет агент, ссылаясь на круглосуточную занятость собственника. Всё обсуждается только с риелтором. В итоге, вы приходите к консенсусу и решаете это жилье купить. Его стоимость, допустим, 4 миллиона рублей. Но в договоре указывается почему-то 3,7 миллиона. На уточняющие вопросы агент приводит убедительные аргументы в пользу такого несоответствия:

• Недостающие 300 тысяч – это аванс за квартиру, который вы должны уплатить агентству. И продается жилье исключительно на таких условиях.
• Собственник в ссоре с родственниками и/или другими совладельцами жилплощади, поэтому хочет получить небольшой «бонус» при продаже без их ведома. И, опять же, это обязательное условие.

Разницу между полной стоимостью и указанной в договоре риелтор предлагает поместить в отдельную ячейку или на отдельный счет (смотря какой способ расчетов вы выбрали). Если вы соглашаетесь на все это – поздравляю, вас обманули на 300 тысяч рублей, которые непрофессиональный и жуликоватый агент получит в качестве дополнительной «комиссии».

Чтобы избежать такой ситуации, рекомендую внимательно проверять все документы и, по крайней мере, стоимость жилья обязательно обсудить с хозяином.

Продавец решил «передумать» спустя некоторое время после продажи

Это чистая мошенническая схема, когда злоумышленники пытаются вас обмануть, ссылаясь на недееспособность бывшего владельца. Вы покупаете квартиру у бабушки – «божьего одуванчика», которая очень мила и вменяема, у нее даже справка из психологического диспансера есть. Вроде бы все в порядке, но через какое-то время (допустим, достаточное для того, чтобы сделать отличный ремонт) на пороге появляются взволнованные родственники, доказывающие, что бабушка-пенсионерка не осознавала, что творит, продавая эту квартиру. И показывают уже другую справку из больницы, указывающую на недееспособность пенсионерки.

Начав разбираться, вы понимаете, что первая, «хорошая» справка – на самом деле обычная подделка, никто в диспансере на тот момент старушку не знал и бумаг никаких не выдавал. Далее последует реальный возврат собственности по суду, а вот получите ли вы хоть какие-то деньги – большой вопрос, как говорится, бабушка-то невменяемая, кто знает, куда она их дела.

Чтобы не попасть в такую ситуацию можно:

• Вместе с хозяйкой сходить в больницу и получить справку о дееспособности. Если вдруг на такой вариант не соглашаются – явный признак жульничества. Если справка уже есть, можно сделать копию и посетить врача, который ее выдал, убедиться, что документ – не поддельный;
• Медицинскую экспертизу можно заказать прямо на сделку, чтобы продавец прошел освидетельствование непосредственно перед подписанием бумаг;
• Можно пригласить и нотариуса, чтобы он внес заверенную запись;
• С февраля нынешнего года нотариусы обязаны делать запрос в суд, чтобы убедиться в том, что собственник не признан недееспособным. Проверьте, сделано ли это.

Фальшивые документы, двойники

Это классические криминальные схемы. В первом случае мошенники снимают квартиру на длительный срок, подделывают все нужные документы и пытаются ее продать, выдавая себя за реальных хозяев. Часто дело не доходит и до подписания купли-продажи, собрав задаток с нескольких покупателей, злоумышленник «уходит в туман».

Хуже дело обстоит, если гражданин уплатил полную стоимость, подписал все необходимые документы и только успел заселиться, как на пороге возник реальный владелец. Через суд сделка будет признана недействительной, человек теряет и жилье, и деньги.

Бывает, что в руках у злоумышленников оказывается комплект документов и они, найдя сообщника, похожего на хозяина, пытаются продать жилье через такого подставного «владельца».

Что можно сделать, чтобы избежать обмана:

• Проверяйте все документы с максимальной тщательностью. Печати, ламинат на страницах паспорта, водяные знаки – ничто не должно вызывать у вас сомнения.
• Сверьте подписи в паспорте и на других документах. Если посмотреть на страницу с фото в паспорт при свете ИК-лампы, через всю страницу должна проходить волнистая линия желтого цвета с надписью «паспорт».
• Требуйте у продавца дополнительные документы, удостоверяющие личность: загранпаспорт, права. Как правило, мошенники ограничиваются подделкой только общегражданского паспорта.
• Закажите электронную выписку из ЕГРН, так вы узнаете, кто является реальным собственником квартиры.
• Не вносите крупного задатка. И отдавайте деньги только после того, как проверите все документы.

Надеюсь, вы никогда не окажетесь ни в одной из таких неприятных ситуаций, в том числе, и благодаря этой статье. Успешных покупок!