Сколько можно заработать на квартире в Анапе?

Регулярно среди моих клиентов возникает вопрос о том выгодно ли покупать квартиру в Анапе для того, чтобы затем сдавать её в аренду отдыхающим.

Вопрос этот, на самом деле очень простой. Все цифры лежат на поверхности.

Возьмем для примера самый стандартный вариант. Вы решили купить квартиру в новостройке для сдачи её отдыхающим. Обычно для этого покупается однокомнатная квартира.

На момент написания статьи, самая дешевая полноценная однокомнатная квартира от надежного застройщика стоит 1 950 000 рублей, студия порядка 25 квадратных метров около 1 300 000 рублей. Это самые дешевые варианты квартир со сдачей их в эксплуатацию через полтора - два года.

Но при покупке квартиры для сдачи отдыхающим, кроме цены, необходимо учитывать один важный момент, это близость к морю. Все хотят шаговую доступность, потому что ездить летом в Анапе общественным транспортом, удовольствие сомнительное.

Давайте посмотрим, что у нас строится рядом с морем.

• ЖК Бельведер (ФЗ-214);
• ЖК Горгиппия морская (ФЗ-214);
• ЖК на Тираспольской, 1а (ЖСК);
• ЖК Метеора (ФЗ-214);
• ЖК Южный-2 (ФЗ-214);
• ЖК Резиденция Высокий Берег (ФЗ-214);
• ЖК Притяжение (ФЗ-214);

ЖК на Тираспольской, пожалуй, лучшее расположение для сдачи отдыхающим. Стоимость квадрата от 75 тыс. руб. Стройка идет по закону ФЗ-215 (о жилищно-строительных кооперативах) То есть, средства дольщика никак не защищены.

ЖК Бельведер уверенно держит второе место по расположению. Это Высокий берег. До моря не больше 200 метров. Самая нижняя планка за квадратный метр 60 тысяч рублей, со сдачей в 2019 году.

На третье место, по расположению, я поставлю три жилых комплекса. - это Южный-2, Резиденция Высокий Берег и Притяжение. Все они находятся на Высоком берегу. От одного до другого жилого комплекса можно пройти за 2-3 минуты. Но, поразмышлять о том, какой из них лучше придётся основательно! Все они от разных застройщиков, у каждого из которых есть свои особенности, о которых перед покупкой квартиры надо знать.

Другие новостройки – Горгиппия Морская, Метеора имеют удаленность от высокого берега от 400 до 800 метров. До спуска к морю пешком идти уже далековато. В этот перечень я их включил, потому что есть вероятность, что по окончанию строительства корпусов Морской Горгиппии там будет делаться спуск к морю.

Это резко поднимет инвестиционную привлекательность всех новостроек, построенных в этом районе. Строительство спуска, по неподтвержденным данным, начнется не раньше 2018 года. Нижняя планка стоимости квадратного метра в этих стройках, составляет, на настоящий момент 52 тысяч за квадрат со сдачей через полтора года.

При средней квадратуре однокомнатной квартиры в 40 квадратных метров, получаем 40 * 52 = 2 080 000 рублей. То есть, если вы ищете квартиру, которую можно будет сдавать отдыхающим весь летний сезон, вам необходимо вложить сейчас примерно 2,1 млн. и ждать около 2х лет окончания строительства. Если хотите более скорую сдачу, то цена будет выше.

Если вы хотите сдавать жилье отдыхающим, и не хотите переплачивать за срочность, то, на мой взгляд, это будет оптимальным вариантом.

Почему не стоит брать жилье в других жилых комплексах, которые находятся дальше от моря? Снижается ликвидность, т.е. стоимость аренды жилья, соответственно, увеличивается срок окупаемости вложений.

А теперь, давайте посчитаем. При подсчете будущих прибылей берется позитивный сценарий и негативный сценарий. Истина будет где-то посередине.

Позитивный сценарий. Принято считать, что летний сезон в Анапе длится 3-4 месяца, мы будем считать, что сезон у нас длится 4 месяца и все эти месяцы наша квартира сдается каждый день.

Считаем, что в вашей квартире хороший ремонт, есть вид на море, или она находится в шаговой доступности до моря. Стоимость аренды квартиры будет в районе 3 тысяч рублей в сутки. Таким образом, получаем 3000 рублей * 30 дней * 4 месяца = 360 000 рублей.

Теперь считаем негативный сценарий. Если сезон плохой, то сезон сокращается до 2,5 месяцев. Из них только 2 месяца ваша квартира сдается. Из-за малого количества отдыхающих цену приходится снижать до 2х тысяч в сутки.

Таким образом, получаем 2000 рублей * 30 дней * 2 месяца = 120 000 рублей.

Теперь высчитываем среднюю цифру (360+120)/2 = 240 тысяч рублей. Примерно такой доход можно ожидать от сдачи квартиры отдыхающим в Анапе.

Но и эта цифра не окончательная. Не забудьте о том, что, если вы не сами будете заниматься сдачей, а будете рекламироваться через специальные сайты или агентства, то готовьте процент за рекламу. Подумайте о том, кто будет убирать в квартире, кто будет стирать.

Если сами, то вопросов нет, если будете нанимать кого-то, то вычитайте из вашего дохода их зарплату. Не стоит забывать и о том, что мебель, посуда, белье, сантехника, коммунальные платежи, квартплата — это тоже расходный материал, который надо закладывать в статью расходов.

Давайте на всё это отнимем еще 40 тысяч и получим средний доход от сдачи квартиры отдыхающим на уровне 200 тысяч рублей в сезон. Если разбить этот доход на 12 месячев, то получим цифру в 16,7 тысяч в месяц.

Теперь оценим насколько быстро окупятся наши вложения. Если мы решили купить квартиру у застройщика за 2,1 млн, то после сдачи квартиры в эксплуатацию, нам необходимо сделать в ней окончательный (чистовой) ремонт.

В Анапе, очень средняя цифра за которую можно сделать приличный чистовой ремонт под ключ, составляет 10 тысяч рублей за квадратный метр (работа+строительные материалы+простая мебель). Можно дороже, можно дешевле, но давайте, для нашего расчета возьмем эту цифру – 10 тысяч рублей за квадрат. Итого, квартира 40 квадратных метров * 10000 рублей, получаем 400 тысяч рублей на ремонт. То есть, при грубом подсчёте получаем, что однокомнатная квартира у моря будет стоить нам около 2,5 миллионов рублей.

Таким образом, срок окупаемости вложений составит: 2 500 000 рублей/200 000 рублей = 12,5 лет.

Небольшим, но приятным бонусом, для тех, кто хочет купить квартиру для сдачи её отдыхающим, может стать информация о том, что зимой, Анапа не вымирает. Зимой квартиры пользуются не меньшим спросом, чем летом.

Цены, конечно, будут другие, но рассчитывать на 15 тысяч в месяц, можно вполне. Таким образом, если вы озадачитесь сдачей квартиры в аренду в межсезонье, то ваш доход за год может вырасти на 15 * 8 месяцев (с октября по май) = 120 000 рублей.

Сложив летний и межсезонный доход, получим ежегодный доход в 320 тысяч рублей с однокомнатной квартиры в Анапе что в пересчете на ежемесячный доход дает нам 26,7 тысяч рублей. Вполне приличную среднюю зарплату.

После того как вы увидели цифры, вы сами можете оценить, стоит ли вам купить квартиру в Анапе для сдачи в аренду.

Как вы могли заметить, приведенные расчеты усредненные. Квартиры в новостройках бизнес класса, квартиры в сданных новых домах или квартиры студии в новостройках, имеют совершенно разные показатели.

Записывайтесь на мою бесплатную консультацию если вы хотите получить:

• Более точный расчет по тому или иному жилому комплексу.
• Прогноз окупаемости квартиры.
• Экспертную оценку востребованности квартиры в летний период и в межсезонье.